Cet article est un condensé d’une vidéo que vous pourrez trouver ci-dessous :

Le marché de l’immobilier actuel

François : Aujourd’hui on va avoir une émission sur l’immobilier. Nous allons être plus terre à terre que dans la vidéo précédente. Nous allons parler des problématiques actuelles, comme le prix de l’immobilier, les crédits ou encore les matériaux. Nous allons recevoir Thomas qui est le co-fondateur de la première brique. On va présenter cette société et vu le contexte actuel, nous allons parler d’immobilier. Thomas, qui es-tu ? Qu’est-ce que tu fais ?

L’invité immobilier

Thomas : je suis l’heure cofodnateur de la plateforme la première brique, qui a été créer en 2019. J’étais étudiant et et je terminais mes études d’avocat. Pendant mes études, grâce à un stage qui s’est pas forcément passé comme je le pensais, j’ai eu envie d’entreprendre. J’ai pu monter cette structure en 2019. Nous sommes 12 personnes, à l’heure actuelle.

Le crowfunding immobilier en 2022

François : Qu’est-ce qui vous différencie des autres ? Qu’est-ce qu’il fait que vos projets sont sérieux et qu’ils tiennent la route ?

Thomas : le principe du crowdfunding immobilier c’est tout simplement le fait de réunir plusieurs personnes pour financer une opération. Il y  a deux types de crowdfunding : 

  • Soit le financement en prêt qui va servir de rente de lancement pour un projet immobilier.
  • Soit pour réunir des investisseurs pour acheter un actif et ces derniers vont tout simplement se partager un loyer.

C’est un marché qui attire de plus en plus d’investisseur. Mais avec mon associé, nous n’avions pas d’argent et nous n’avons pas pu opter pour une innovation technologique. On s’est simplement dit qu’on aller opter pour quelque chose qui existait déjà et apporter notre patte. Nous avons réussir à intégrer notre ADN dans ce projet. Pour les investisseurs, nous avons opter pour un investissement accessible dès 1€. Le but était qu’un maximum de personnes puissent investir. Nous avons également voulu que tout le monde puisse avoir accès à des produits performants. Pour les porteurs de projet, on va financer des petites projets.

Grosse rentabilité en total passif

François : avec les taux de rentabilité que vous affichez, vous êtes plutôt sur le haut du panier du crowdfunding ?

Thomas : oui. Nous les projets vont de 9% jusqu’à 12%, parfois un peu plus sur les durées courtes. Si nous prenons la moyenne de tous nos projets, nous sommes à 10,5% de rentabilité, depuis notre lancement. A aucun moment, on n’a jamais penser que cela fonctionnerait aussi bien. On essaie toujours de trouver plus de projet pour que cela puisse satisfaire tout le monde, mais nous le faisons pas en détriment de la qualité.

Marchands de bien en 2022

François : est-ce tu voudrais aborder des sujets plus généraux, moins plaisants à aborder, sur le marché de l’immobilier en ce moment ?

Thomas : nous on a la chance d’être épargné parce que plus de 95Ù de nos opérations sont faites par les marchands de bien. Généralement, nous avons que des biens immobiliers simplement avec des travaux légers. Nos opérations restent tout de même impacté. Dans nos devis, nous allons nous assurer que tous les devis sont récents et donc encore valables, au niveau des tarifs. Il y a très peu d’opérations qui sont concernées.

Il y a un autre phénomène sur le marché qui est lié au permis de construire. Nous sommes assez peu impacté, mais il y a eu une baisse des permis e construite. Il y a un marché qui s’essouffle puisqu’il y a peu de construction.

Le troisième problème c’est les problématiques de crédit pour les acquéreurs. Nous avons vu l’augmentation de deux choses : les pré-commercialisations externes cassées et des commercialisations cassées.

Augmentation des taux et critères de financement 

Thomas : pour mon projet immobilier avec ma compagne, je savais que les taux avaient augmentés. On avait eu une période avec des taux anormalement bas. Je savais également qu’il fallait respecter les 33%. Et je savais que le 110% n’existait plus. Ce que j’ai appris, c’est qu’au milieu du mois d’août, la banque avait épuisé son crédit de dossiers non réglementaires. La banque m’a dit qu’effectivement, il fallait 10% d’apport et que si jamais l’achat dépassait les 400 000€, il fallait 10% de plus. J’ai donc dit à mon banquier qu’à 20% de cash personne n’emprunte. Et il m’a répondu « oui c’est le but ». La banque c’est une entreprise et comme toutes entreprises, elle peut négocier.

Le taux d’usure

Thomas : à l’heure actuelle, les taux vont soient augmentés, soient stagné, soit baissés. Mais si les taux continuent de monter, ça va mètre en tension le marché de l’immobilier. Mon banquier me disait que les dossiers qui pouvaient acheter un T3 y a six mois ou 1 an peuvent, à l’heure actuelle acheter un T2. Tout simplement parce que les 33% sont devenus rigides et on augmente le taux, donc on va augmenter les charges mensuelles. On va donc réduire la capacité d’emprunt. La question majeure que l’on peut se poser c’est « quand est-ce que l’on verra un marché qui va se calmer un petit peu ? ». Néanmoins, il faut se rendre qu’un appartement ne vaut pas le même prix que ce qu’il valait l’année dernière à la même période. Et en France, nous avons du mal à imaginer que l’immobilier puisse baisser.

Investir ou mourir

François : est-ce que tu veux rajouter quelque chose ?

Thomas : il ne faut jamais oublier que tout investissement comporte des risques. Mais il ne faut jamais oublier qu’il faut investir. N’hésitez pas à vous éduquer et à vous former.  Il faut également mettre un peu d’affect dans vos investissements.

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