Aaaah l’investissement immobilier! L’éternel investissement immobilier qui bloque tellement de monde… Je parle beaucoup d’investissement immobilier dans ma newsletter et dans mes podcasts mais au final aucun article de fond sur le sujet sur mon site…

Alors on y va:  5 erreurs, 5 idées reçues, 5 mythes, 5 conneries sur l’investissement immobilier!

Evidemment, on peut toujours en trouver d’autres, le retour sur expérience sur les notions abordées est subjectif, si tu as un avis contraire n’hésite pas à le faire savoir dans les commentaires!


Cet article est la retranscription du podcast #38. Comme cette émission m’a particulièrement tenue à cœur, voici donc la retranscription (j’ai enlevé le superficiel):

MAJ: si tu veux te former concrètement dans l’immobilier rentable je viens de sortir un programme collaboratif avec 8 experts: https://formation.richea30ans.com/immobilier/

Si tu cherches autre chose, comme un accompagnement haut de gamme super rentable, je t’invite à regarder ce que propose mon chasseur de bien Kris: https://formation.richea30ans.com/immo-accompagnement/

 

[00:00:00]

Salut c’est François bienvenue dans cette nouvelle émission spéciale immobilier, je suis avec mon ami Kris, Kris qui est le premier invité à revenir sur cette chaîne.  Kris qui est également mon chasseur de biens immobiliers à Montpellier.

Je vais le laisser se représenter rapidement puisqu’on va vite aller dans le vif du sujet sur les cinq questions délicates sur l’investissement immobilier. Je ne sais pas comment dire exactement je pense aussi aux 5 erreurs, aux 5 idées reçues. Kris est ce que tu peux te présenter de suite.

 

[00:00:37]

Bonjour à tous. Kris pour ceux qui n’ont pas suivi la premier podcast je vous invite à y aller de suite. On gagnera plein plein de temps, donc déjà Merci François pour ce droit à la parole.

C’est super parce que ça me permet à moi de pouvoir faire gagner du temps à tout le monde parce que c’est important. ça fait gagner du temps à moi pour mes clients mais aussi à tous ceux qui nous entendent parce que j’essaye de dédramatiser pour la plupart du temps le projet immobilier qui peut paraître un peu compliqué pour beaucoup c’est la première chose et la deuxième.

J’entends des choses je vois des choses qui m’exaspère.  On en viendra parce que j’ai cinq points là je voulais attirer votre attention. Des idées reçues un peu trop facile à énoncer quand on est un marketeur et qu’on veut vendre quelque chose mais par contre quand on ne connaît pas l’investissement immobilier et qu’on débarque face à un propriétaire ou à un agent immobilier encore pire ou à un notaire on se retrouve un peu démuni et on ne peut pas lui dire « oui mais moi j’ai entendu ça » parce que untel l’a dit, oui mais non sur le terrain ça marche pas.

 

[00:01:45]

Oui c’est ça c’est des questions un petit peu touchy. Mais effectivement je pense qu’il y a aussi et très souvent deux écoles dans chaque point que tu vas aborder, et même des investisseurs qui ont une présence en ligne qui ont très bien réussi, qui ont des avis complètement différents.

 

[00:02:01]

Je ne vais pas plaire à tout le monde!

Clairement je ne suis pas un marketer Moi je ne vis pas de mes formations ou de ce que je vois aujourd’hui je vis vraiment de mon immobilier et de mon patrimoine.

Pour vous éviter des problématiques je suis là pour vous simplifier la vie. C’est ça qui est important pour vous me fassiez confiance.

Je crois que j’ai commencé en 2009 timidement parce que j’ai appris le métier sur le terrain. Je suis quelqu’un de terrain. On en est au 100ème projet cette année. Mais voilà le 100ème va être signé cette année ne va pas tarder, ça va être dans dix jours à peu près. Donc le 100ème projet, pour vous montrer que j’ai une expertise quand même.

Après soyons clairs je ne suis pas fiscaliste je ne suis pas notaire je n’ai pas de formation juridique. Par contre je suis un gars de terrain. Je suis un mec de terrain et je me suis fait en faisant plein d’erreurs.

On ne parle pas de meilleur ou pas meilleur c’est juste que vous si vous êtes là aujourd’hui c’est que vous écoutez François qui est quelqu’un qui parle avec le cœur qui travaille avec des valeurs. Moi effectivement j’ai quand même les mêmes. C’est pour ça que je suis aujourd’hui.

[00:05:35]

Après je confirme, rien que mon cas personnel tu m’as fait gagner des dizaines de milliers d’euros.

[00:05:41]

Après c’est plus qu’une question d’argent à court terme c’est aussi une question de ce qu’on va gagner avec nos investissements d’une manière mensuelle mais aussi qui va perdurer dans le temps. Donc ça va être récurrent pendant plusieurs années. Et en plus on va pouvoir dupliquer c’est à dire que ce système la va fonctionner pour 1 bien, pour 2 biens, pour 4 biens, pour 10 biens.

 

 

[00:06:37]

Merci pour cette introduction qui remet les bases, est-ce que tu veux commencer tout de suite par le premier point,

[00:06:45]

Alors je ne vais pas plaire à certaines personnes notamment des gens qui vendent ce genre de prestation.

Mais bon ce n’est pas dans ma nature de ne pas dire les choses. J’ai souvent des clients qui veulent savoir s’il faut se mettre en nom propre ou en société.

La vérité ? Bah vérité y’a pas.

Mais franchement avant de se poser la question si on se met en nom propre en société déjà il faut tester le modèle s’il fonctionne en nom propre.

Il fonctionnera en société.

Et pour commencer, pour moi il faut faire simplement le moins cher possible et le plus facilement possible en société.

Le nerf de la guerre ce n’est pas la société ce n’est pas la fiscalité c’est le bien c’est le bien il faut trouver le bien pour que le modèle fonctionne et s’il fonctionne la première fois. Il fonctionnera la deuxième la troisième et la quatrième…

Alors avant de se prendre la tête prendre de l’énergie et de l’argent pour monter une société ou passer des mois à se poser la question et de ne pas passer à l’action, il faut le faire simple le nom propre aujourd’hui il existe le régime du LMNP qui est extraordinaire.

C’est pour moi la seule, niche fiscale dans l’investissement immobilier !!!

Moi clairement avec mes locations LMNP aujourd’hui je vais faire mes courses je vais au restaurant je me payer les vacances. C’est l’argent des locations qui a payé ça ce n’est pas l’argent de la société répercuté depuis des dividendes et depuis un salaire on va payer des charges pas possibles…

Ouais après je ne veux pas taper sur la fiscalité parce qu’à un moment donné il faut payer pour avoir les infrastructures. Bref ce n’est pas le nerf du débat mais ce qu’il y a d’important à retenir il faut faire simple il faut commencer en nom propre.

Au moins le premier pour dédramatiser l’investissement immobilier, pour le faire correctement et concentrer l’énergie sur le choix du bien.

Donc voilà ça c’est vraiment très économe de le faire en nom propre. C’est plus efficace

 

[00:12:32]

Ok. Deuxième sujet sujet tabou peut être.

 

[00:12:39]

Ouais ouais c’est bien c’est dans l’air du temps: «  la courte durée c’est mort je vois ça.  »

Ça clignote de partout à BFMTV, à la télé tout ça, courte durée c’est mort. Ben non ce n’est pas mort les gars ce n’est pas mort.

Pourquoi ? Si encore une fois si vous envisagez de garder le bien toute votre vie et l’exploitant en LMNP et en courte durée. Oui c’est mort.

Par contre si aujourd’hui vous voulez l’exploiter c’est génial ça marche super bien je vous confirme.

C’est comme ça que je réussi à partir une semaine au Club Med là en vacances avec toute ma famille. C’est grâce à ces sous sous là et non ce n’est pas mort parce que justement, deux effets : le premier c’est que ça ralentit les investissements.

Il y a de moins en moins de gens qui y vont aujourd’hui parce qu’on leur laisse entendre que c’est mort et du coup on a moins de concurrence.

Et deuxième chose c’est que moins de concurrence égal plus de bénéfices. C’est cool ça. Donc ça permet d’avoir des rentabilités plus élevées plus intéressantes.

Et justement ce n’est pas mort, là si il y a pas mal de gens qui le disent aujourd’hui si vous voyez par terre un billet de 1000 euros vous faites quoi. Vous dites non, non, je ne le prends pas parce que sinon il y a quelqu’un, sinon le propriétaire va revenir dans trois jours il va le prendre. Il ne faut pas que je le prenne. Ouais mais les gars c’est maintenant.

On se reposera la question en 2050.

Il faut miser dessus. Moi je recommande de le faire pour au moins un an en deux ans. Ça nous permet de gagner un maximum de cash aujourd’hui qui nous permet de réinvestir dans d’autres systèmes encore une fois si sa merdouille on revend, puisqu’on a bien acheté, puisqu’on s’est formé pour acheter correctement. 🙂

On revend ou on change de mode d’exploitation. Evidemment il ne faut pas l’acheter n’importe comment. Il ne faut pas l’acheter très cher en se disant « mais c’est bon avec la courte durée ça va aller » il faut l’acheter comme si on allait louer de manière classique.

Du coup dans notre prévisionnel, on sera beaucoup plus serein beaucoup plus cool et avec des chiffres bien meilleurs.

Oui il faut que ça soit rentable dans le pire des cas. Une chose qui pourrait être pris en compte dans un business plan pour la banque.

C’est valable pour tout, d’ailleurs le banquier si tu lui dis tu vas acheter à courte durée il ne va pas écouter. « C’est quoi ce truc.?! »

 

BFMTV a dit qu’on ne pouvait pas, ma voisine, mon coiffeur m’a dit que c’était mort, mais non.

Bah non.

Il ne comprend pas mon banquier. Ouais mais ce n’est pas à lui de comprendre! C’est à toi de bien lui expliquer les choses et le rassurer, tout ce qu’il veut être rassuré, c’est tout ce qu’il veut il n’y comprend rien. Sinon il ne serait pas banquier, il ne serait pas conseillé. Il serait à ta place en train de faire des investissements, lui il achète du Pinel hein.

Il a fait des études tout ça mais je ne me fais pas des copains. Là encore une fois. Mais lui s’il est là à bosser dans un bureau et à dire oui ou non. Ben c’est qu’il n’arrive pas à investir. C’est tout, et c’est que vous vous êtes en train de le faire. C’est que toi t’es en train de le faire!!

Donc ce n’est mort. Ouais donc la conclusion ce n’est pas mort. C’est très rentable.

 

[00:16:17]

Troisième question, question que je reçois très souvent d’ailleurs personnellement je te laisse l’expliquer.

[00:16:28]

Ouais alors pareil la je vais déplaire certains, un truc qui m’énerve, c’est quand on dit aux gens qu’on peut investir sans argent.

Pourquoi tout le monde ne le fait pas alors ?

C’est simple, non on ne pas investir sans argent.

Parce que si tu investi en immobilier avec zéro déjà, tu vas avoir peur d’investir. Sachant qu’il va falloir tout les délais d’acquisition, de gestion administrative etc… au niveau de la mairie pour le droit de préemption, au niveau de la banque pour le déblocage des fonds, également aux niveaux des travaux derrière, la mise en exploitation, l’ameublement, et si tout ce passe bien il y a plusieurs mois…

Donc si tu mets tous tes œufs dans le même panier et que tu n’en as pas gardé un peu pour manger etc…. Bah tu vas droit dans le mur. Il faut mettre au moins les frais de notaire, et l’ameublement.

 

Il faut être en sécurité, faut pas se mettre en galère. Ne vous mettez pas en danger. J’espère avoir été assez clair sur ce point là sinon vous n’hésitez pas à revenir vers François ou vers moi même pour développer.

 

[00:18:22]

Que ce soit les plus jeunes et moins jeunes, mais qui ont vraiment rien, qui partent de zéro. Ils entendent On peut se faire financer à 110% – 130% et qu’on peut mettre zéro apport. Question qui revient souvent par message par e-mail.

 

[00:18:49]

Oui on peut aller de zéro c’est vrai. Si vraiment on monte un bon dossier si on connaît son banquier mais il faut qu’il y ait aucun problème derrière et que le banquier entende bien qu’à côté on a un salaire assez conséquent.

Mais franchement il ne faut pas se mettre en détresse.

Mettez un petit peu de sous de côté, un petit matelas de sécurité, pour manger tranquillement pour s’occuper de notre famille etc. pour ne pas trop stresser pour mettre un peu d’argent, surtout sur la case négociation.

Parce que ce qui va se passer c’est que quand vous allez négocier et faire votre offre d’achat, ce qu’il se passe c’est q’il est d’usage de payer 5% du montant du bien à titre de séquestre pour pouvoir signer le compromis et rassurer le vendeur.

C’est la première partie de ce 3ème point.

 

[00:20:12]

y a une deuxième partie : ça va impacter votre endettement, donc vous allez vous retrouver avoir une mensualité de remboursement plus élevé. Du coup vous allez vite être bloqué quant à votre capacité d’emprunt pour acheter le deuxième et troisième vous risquez d’être plus bloqué.

Alors oui c’est bien de ne pas mettre d’argent dans un projet et de faire le beau. Moi je l’ai fait hein, dernier projet j’ai mis 4,50€ et je gagne 300 euros de plus par mois en mettant 4 euros 50 d’apport.

C’est marketing, c’est joli, c’est beau, mais quand on commence,  et quand on n’a pas toutes les ficelles de la négociation quand on ne sait pas préparer l’agence ou le notaire en face à lui dire cet élément là. Oui c’est un peu chaud quand même.

On n’est pas obligé de mettre 20.000 mais au moins ça ce serait bien les frais de notaire. Ça permet de sécuriser tout le monde les vendeurs, les acheteurs, vous, le notaire, tout le monde tout le monde va vous suivre et en plus vous aurez moins a remboursé et vous pourrez mieux au bout du deuxième du troisième ou quatrième bien vous pourrez mieux emprunter.

 

[00:21:21]

C’est mathématique. C’est du bon sens. Ok. Super, tu mets les points sur les i Kris c’est top. Quatrième idée reçue.

 

[00:21:36]

Comment dire. Je vois souvent des gens sur Facebook ou sur les réseaux sociaux : les bonnes affaires sont déjà prises.

En fait je ne sais pas si vous connaissez la citation que j’aime bien reprendre de temps en temps c’est : « Une bonne affaire ça se trouve pas ça se crée! »

C’est important, ça se crée avec un peu de méthode avec un peu de bon sens.

Mais en fait c’est super simple quand on a l’habitude de le faire, pour trouver les bonnes affaires. Ben déjà il faut commencer par ne pas être attaché au bien.

Moi j’aime bien me comparer à un pêcheur. Quand on lance plusieurs hameçons et du coup on est moins impliqué dans un projet.

On s’implique un peu dans plein mais on n’est pas uniquement dans un, et tout et notre vie ne dépend pas que de ce projet là parce que c’est humain. Vous allez être moins efficace dans votre négociation, a être moins détaché en fait. C’est un peu comme le principe des enchères, quand vous allez voir une vente aux enchères et que vous êtes focalisé sur un bien, bas la plupart des gens qui font que les biens sont finalement vendus plus cher que le prix du marché c’est parce qu’ils viennent pour un bien et non pas celui là et ils n’ont pas de roue de secours et ils veulent absolument investir dans l’immobilier ça devient viral, viscéral!!

Si on arrive à dédramatiser ça et avoir plusieurs hameçons en fait, déposer plusieurs offres en cours plusieurs négociations en cours on peut dédramatiser si ce n’est pas celui là c’est un autre, si ce n’est pas un autre c’est encore celui là. Tu prépares le terrain, tu dédramatises.

Surtout si la négociation n’aboutit pas ce n’est pas grave ce sera un autre. Et si tu l’as fait bien que je suis là tu laisse le temps au temps.

quand on est chasseur on se stress parce qu’on veut le premier et du coup on ne négocie pas bien on peut acheter n’importe quoi à n’importe quel prix. Il vaut mieux être un pêcheur, c’est moins viril, mais ça paye !

 

[00:27:02]

Du coup 5ème points un petit peu polémique. Je te laisse la parole.

[00:27:08]

Décidément j’ai mis des points polémiques ouais t’as raison. Moi j’ai un client là, dont je peux vous parler aujourd’hui pour illustrer un peu ça, ce n’est pas le seul il y en a plein qui sont venus me voir pour me dire ça, mais on va parler de lui… Lui c’est un professionnel dans l’immobilier, c’est encore plus fou!, il vient me voir et me dit : Bon j’ai entendu dire que t’es un bon chasseur.

Voilà j’ai entendu dire que tu chasser bien. Ah bah je ne sais pas peut être.

Il faut que tu me trouve ça. Je lui dis ok. Qu’est ce que tu veux ? Il me dit, moi je veux  faire une découpe.

Une découpe. Ben. Oui pourquoi pas.

Ouais je vais faire une découpe c’est super machin il a dit que tu es génial et qu’on gagne plein d’argent avec, c’est super.

Ouais ouais d’accord OK. Tu as déjà acheté des biens ? Non. Bah non je n’ai jamais acheté. Et tu vas faire une découpe ?

j’aime bien prendre, j’aime bien les métaphores que je ne suis pas très intelligent alors je prends des métaphores simples pour expliquer les choses. Vous avez envie, vous n’avez jamais fait de pâtisserie de votre vie. Vous avez envie de faire plaisir à votre compagnon ou votre compagne et vous voulez lui faire un petit truc sucré. Est ce que vous allez vous lancer dans une pièce montée avec le truc au sucre glace et tout en quatre étages ? Ou est-ce que vous allez faire juste des crêpes.

Le problème c’est que si vous vous lancez dans la super pâtisserie à quatre étages vous allez vous ramasser. Je veux dire c’est sûr, c’est sûr.

Ça va coûter cher et en plus vous allez avoir l’air d’un con. Votre femme a partir avec du boulanger du coin. J’exagère mais là si vous faites des crêpes vous avez plus de chances de réussite et en plus il y a de bien, il faut penser à soi aussi fait c’est que vous avez la satisfaction d’avoir réussi.

S’il vous plaît partez pas dans des délires en disant moi je vais faire une promotion avec 47 appartements dont la moitié en social parce que je vais l’exploiter machin bidule truc, non.

Du coup la division c’est bien quand ?

 

quand c’est notre premier bien ou nos premiers biens, moi je préconise de commencer par une solution simple si on a un petit budget. Suivant vos secteurs et suivant votre marché, un petit budget, bon moi pour mon marché si on a 60 000, 70 000, 80 000€ qu’on peut emprunter avec les travaux ,il faut se lancer dans un projet, un petit bien type années 60, 70, 80, c’est pas trop dur à rénover.

Il n’y a pas des planchers qui s’effondrent ou des toits un peu compliqués, il n’y a pas de grosses charges de copropriété sauf si ces charges chauffage etc..

Mais bon ça on ne peut pas parler de tout aujourd’hui, et en plus la personne a déjà amorti le bien, elle l’a payé à 30 ans, 40 ans. Elle a déjà payé, elle la payer en francs voire en ancien francs. Du coup on pourrait négocier pas mal. Il y aura suffisamment à négocier parce qu’il y a des travaux mais aussi suffisamment a négocié parce qu’elle a déjà tout remboursé elle l’a payé en ancien francs.

Donc voilà c’est encore un point intéressant. Commençons simple avec un bien éventuellement en courte durée. Si le marché se porte chez vous si le marché se prête pardon à ce mode d’exploitation.

Vous pouvez éventuellement faire une revente derrière pour votre premier bien pourquoi pas.

…mais de là à se lancer dans une découpe!!

Le problème c’est que tu vas avoir des frais plus importants sur les travaux pour faire des coupes il y a des contraintes au niveau de la mairie au niveau des bâtiments de France, bon ça c’est surtout les parties extérieures mais bon, pourquoi pas si on a des bâtiments classés.

Tu vas avoir des contraintes sur EDF notamment c’est un peu la clé ça et non pas moi je déteste les gens qui disent oui mais moi je vais faire un sous-compteur. Maintenant les gars ce n’est pas bien, on ne fait pas ça on ne fait pas un sous-compteur électrique, on met un vrai compteur, parce que le jour où tu dois revendre parce que tu une galère, ton bien n’est pas liquide.

Du coup il est coincé parce qu’il ne veut pas revendre à la découpe.

Donc les gars découpe je veux bien mais il faut le faire proprement ce qui engage des frais, du temps, un savoir, des connaissances, même moi avant de le faire, je prends vraiment mon temps et je réfléchis.

Franchement les découpes surtout pour le premier c’est niet quoi.

Ou alors il faut vraiment que vous soyez au top, bien accompagné etc. Bref. Au moins c’est clair.

[00:35:16]

 Merci beaucoup. C’était super. La qualité comme jamais. On se retrouve très bien pour bientôt.

 

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