Paul, 38 ans, SerialInvestisseur.fr


Paul, investisseur immobilier chevronné et fondateur du blog SerialInvestisseur.fr, est propriétaire dans la région normande d’une maison et de 8 lots qui lui rapportent environ 4100 euros mensuels.

 


François: Tu es un fervent défenseur de l’achat sans apport alors que d’autres investisseurs ne sont pas de cette école. Pourquoi cela? Et comment réussir son achat sans apport dans les grandes lignes?

Paul: C’est vrai qu’il y a deux écoles. Celle dont je fais partie consiste à jouer avec ce qu’on appelle « l’effet levier » pour investir dans l’immobilier : en gros, tu utilises l’argent de la banque pour acheter un bien et le mettre en location. Si le loyer couvre ta mensualité et les différentes charges, c’est une opération sans effort.

En plus, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers. Il y a donc un intérêt fiscal à ne pas mettre d’apport. De plus, si tu as de l’argent de côté, mieux vaut le conserver en cas de coup dur ou l’utiliser sur d’autres supports d’investissement (bourse, création d’entreprise…).

A l’inverse, il y a des investisseurs qui préfèrent mettre de l’apport parce qu’ils vont obtenir de meilleures conditions de crédit. En plus, ils augmentent leurs chances de créer du cashflow positif puisque leur mensualité sera moins élevée. C’est mécanique.

Pour réussir son achat sans apport, il faut « simplement » réussir à convaincre le banquier ou le courtier.

Il y plein de conditions à remplir pour cela : saine gestion de tes comptes, épargne disponible ou non disponible, stabilité familiale et professionnelle… J’en parle en détail sur mon blog. Après, il faut reconnaître que ce type d’opération est plus facile à réaliser quand tu as déjà prouvé sur un premier investissement que tu sais générer de l’argent.

 


François: Comment faire sauter les frais de dossier ?

Paul: Ha ha, grande question. Négocier avec le banquier peut être une solution, en lâchant sur un autre point (par exemple le rapatriement de l’épargne ou l’assurance propriétaire non occupant). Mais cela devient de plus en plus compliqué j’ai l’impression.

Personnellement, je ne paie plus de frais de dossier mais c’est ma botte secrète 🙂 . Je partage quand même cette info avec les investisseurs qui suivent ma formation.


François: Tu as dit dans un de tes articles « L’investisseur heureux prend plaisir à partager ses expériences et n’a pas honte de raconter ses revers » : quel est ton plus gros échec et un conseil pour ne pas le reproduire ?

Paul: Chacun sa personnalité mais je considère avoir encore plus appris de mes erreurs que de mes succès. C’est sans doute le côté cuisant qui explique cela !

« Des fois je gagne, des fois j’apprends » comme disait Nelson Mandela.

Mon plus gros échec c’est une négociation ratée sur un grand appartement (+ de 100 m²) dans le centre ville de Caen. Le prix était déjà super attractif mais j’ai été trop gourmand. Et à l’arrivée, je me suis fait « banané ». Une autre personne a acheté au prix…


François: La fameuse barrière du taux d’endettement? comment y remédier?

Paul: Il y a beaucoup à dire sur le sujet. Evidemment, le plus simple est de se désendetter, quitte à revendre un lot. Autre option : ne viser que des biens à fort cashflow qui ne vous endettent donc pas.

Après, ce sujet est à géométrie variable suivant les banques. Et croyez moi, l’histoire des 33 % d’endettement, quand vous avez fait vos preuves, cela n’existe plus. Actuellement mon taux d’endettement est de 40 %. Je connais des investisseurs qui montent à 50, 60 % et plus !


François: Tu parles plusieurs fois d’investir à l’étranger? Dans quels pays? et pourquoi aller voir ailleurs?

Paul: Tout d’abord pour des raisons fiscales. De ce côté, on est quand même bien loti en France.

Et puis, il y a des destinations qui ne sont pas encore à pleine maturité sur le marché immobilier et pourtant très dynamiques – je pense à certains pays d’Asie.

Enfin, il y a des marchés à l’étranger qui varient beaucoup (Espagne ou Etats-Unis par exemple), et là il y a des « coups » à faire…

Regarde l’immobilier espagnol dont les prix ont chuté de 30 % en moyenne entre 2008 et 2013. Je me suis intéressé à Barcelone à une époque mais cela ne s’est pas fait.



François: Quelles sont les 3 plus grosses erreurs que font les gens quand ils investissent dans l’immobilier?

Paul: Il y en a beaucoup des erreurs, tout le monde en fait, moi le premier. Le problème c’est que, lorsqu’on parle d’investissement, ces erreurs vous coûtent des milliers d’euros.

Donc, je dirais que la première erreur c’est d’y aller la « fleur au fusil », en pensant que c’est facile. Il faut se former ! Il y a des programmes pour çà mais également plein de ressources gratuites tels que les blogs.

Deuxième erreur : considérer qu’un loyer qui couvre tes mensualités est suffisant. C’est oublier de prendre en compte les charges, assurances, vacances locatives, éventuels travaux… Ce qui veut dire qu’à l’arrivée, le bien va te coûter de l’argent là où il devait t’en rapporter. ! C’est pourquoi la notion de cashflow est super importante.

Troisième erreur : négliger la fiscalité. Certains vont te dire que ce n’est pas grave, si tu gagnes de l’argent. Pour moi, ce raisonnement est complètement biaisé. Cela revient à dire : « je suis content je gagner 50 € de cash tous les mois, donc çà m’est égal de donner 500 € au fisc en fin d’année».

Ici, on est dans l’optimisation. Malheureusement, la plupart des investisseurs attendent d’être pris à la gorge pour s’en soucier. Et il est trop tard.


François: Une astuce si on est un jeune investisseur?

Paul: Je ne dirai pas une astuce mais un conseil ultra basique. Comme je l’ai dit plus haut : il faut se former avant d’investir. Encore une fois, il y a plein de ressources sur le sujet.


François: Hormis l’immobilier, comment crées-tu de la richesse?

Paul: Hé bien, avant de créer de la richesse, je pense qu’il faut savoir gérer son argent et ses dépenses. Quand on travaille sur ces sujets, on s’aperçoit qu’il y a plein de choses à faire pour récupérer de l’argent là où on ne le soupçonnait pas.

Ensuite, je suis investi quasi à 100 % sur l’immobilier. J’ai un peu de placement en bourse mais au final cela m’intéresse beaucoup moins.

Enfin, mon blog génère un peu de revenus mais, à bien y réfléchir, pas grand chose vu le temps que je passe dessus 🙂 . En fait c’est surtout l’opportunité d’échanger avec mes lecteurs et d’autres investisseurs.